何人かの仲介業者と会ったり、電話で話をすると、その人が自分自身にとって、印象が良さそうな人かどうかは何となく感じると思います。それでも注意してほしいのは、あなた自身はこれまで何人の人と仕事をしたり、サークル活動をしてコミュニケーションを取ってきているか、つまり、人を見る目があるのかっていうことを客観的に認識しているかということです。
仲介業者の会社と契約するということは、物件が売却されるまでは、その担当者と付き合うことになります。特に専任販売契約を結ぶと、ほぼその担当者で固定されてしまいます。だからこそ、査定結果や販売方針について、その担当者と話をする時に、あえて答えにくい質問をして相手の反応を見て、その担当者の資質を知ることができます。
※この記事を書いている時には、すでに仲介業者と専任販売契約を結んでおり、マンションの売却に向けて動いています。ただ、まだ売却はまだできていません。すでに売りに出してから５ヶ月が過ぎようとしており、なかなかのストレスです。内覧の申し込みはあるのですが、契約にいたらない状況です。自分自身が調べた「仲介業者選び」と、売り出し中の仲介業者とのやり取りや対応などの経験を踏まえての記事ですので参考になればと思います。
査定価格で業者を選んではいけない
すでに査定結果の金額で、業者をある程度絞り込んでいると思います。その査定結果の金額をみて、あなた自身はどのように感じましたか？
- こんなに高く売れるの！？
- マンション査定表からみると、マンションの広さやフロア（何階建ての何階）、減価償却から考えると、これぐらいの金額かな？
前の記事【マンション売却③ 仲介業者を決めるときは何社かに査定を依頼するべき】にもありますが、マンションの査定価格は、査定依頼の件数分だけ出てきます。個人的な経験から述べると、大手の仲介業者は、高い査定金額を出してきます。査定専門の会社のデータを使用するところもあります。中堅または小規模の仲介業者は、低めの査定金額を出してきます。査定金額が高い会社と低い会社を比べたら、査定金額が高い会社を選びますよね。
ただ、ネットを調べてみると、「査定金額が高かった仲介業者と専任契約したけど、販売活動をしているように感じない。仲介業者を変えたい。」というような投稿をよく見ます。
査定金額と仲介業者の話だけで決めた結果が、このような事態を招きます。
これまでの経験から感じた仲介業者に最初に訊いておきたい質問
まず、「査定価格＝売却価格ではありません」ということは、誰もが分かっているかと思います。自分自身もそうでした。ただ、仲介業者から「あなたが保有しているマンションの価値と、周辺物件の価値とを比較して査定価格を出しています。」と説明されてしまうと、「査定価格＝売却価格」と勘違いしてしまうんです。そして「この会社に任せれば、査定価格で売ってくれるに違いない」と自分で勝手に思い込んでしまうんです。
最近の不動産探しは、ほとんどの場合、不動産情報サイトから探すのが一般的になっています。そう仲介業者の方が言っていました。また、自分自身の場合は、引っ越しをしてからの売却だったので、オープンハウスをしてもらいました。
仲介業者は、「専任媒介契約」でお願いしてきますので、「専任媒介契約」をする前提での質問です。
訊いておきたい質問
- 専任契約をした場合、どこ（suum〇、ath〇meなど）の不動産情報サイトに載せますか？あと、他の仲介業者から物件紹介したいという依頼があった場合、その業者のホームページに載せることはできますか？
※専任媒介契約とはいえ、他の仲介業者も紹介することはできます。過去に某大手仲介業者が売り買い両方の囲い込み問題があり、他の仲介業者からの紹介を事実上させないことがありました。他の仲介業者のホームページに載せると価格変更の時の対応が大変になりますが、そこも含めてどう考えているのかを訊いてみても良いと思います。
- 契約後のチラシは何部、どこの地域に入れますか？頻度は？
※居住中や売却を同じマンション内で知られたくない方は、チラシを撒かない方がいいです。ただ、仲介業者は、「近所にチラシを撒くのが最も効果的」と言うと思います。
- オープンハウスは月に何回ぐらいしますか？
※売却を同じマンション内に知られたくない方は、しない方がいいです。居住中の場合は、オープンハウスの時間中は、家を空けないといけないのでセキュリティや、住んでいる状況を見られるというストレスを考えると大変です。
訊きにくい質問や回答が難しいと思う質問をあえてしよう
仲介業者の担当者は、専任契約をしたいと考えています。良い事を言ってくるでしょう。その中で担当者の人間性を見るには、ある程度の答えにくい質問をした時に、どのような表情で、どのように回答するのかを観察してください。
あと、仲介業者は、問い合せをして最初に面会した時に契約をしようとするかもしれませんが、二度手間になるかもしれませんが、なるべく保留してください。最初の面会の時に質問して回答を待つようにしましょう。
