仲介業者と専任媒介契約をしてマンションを売りに出すことにしたからといって、全て仲介業者任せにはできませんでした。オープンハウスをするまでに少しでも購入意欲を上げてもらえるような状態にしておかなければいけません。また、オープンハウスの結果から改善できるところがあれば、仲介業者と連携して解決していかなければいけません。
契約した仲介業者
悩みに悩んだ結果、自分自身が契約した仲介業者は、もともとこのマンションの売主だった不動産会社と契約することにしました。理由は、そのマンションの管理会社がグループ会社だったのもあり、売却活動中に何らかの情報が必要となった場合に円滑に行うことができると考えたからです。
別の理由として、中古とはいえ元々は仲介業者の会社が売主として建設したマンションなので、売れ残り続けるようであれば自社ブランドの低下になるかもしれないと懸念し、販売に力が入るかもしれないと考えたからです。
この不動産会社と契約してよかったと思います。
売却に出す前の準備
売却方法は、空室状態にしてから売却に出しました。購入者からすると購入を決意した室内の状態と引渡しの時の状態に違いがないことがメリットになります。
掃除
引っ越した後の掃除をすることができなかったので、ハウスクリーニングをお願いすることにしました。仲介業者経由です。費用は約5万円でした。作業はほぼ丸一日やってもらい、夕方に自分自身が最終確認して掃除が足りないと思われる箇所を指摘すると、その場で掃除をしてもらいまいた。主な知ってき個所は、浴室のタオル掛けのバーの水垢、室内窓のカーテンレールの上の埃、キッチン周りの壁紙に付いた小さなシミでした。
壁紙の張り替え
二重窓でないマンションの場合、冬場の結露には困らされます。北側の部屋の結露が酷く、タンスを置いていたため結露を拭くこともができず。タンスの裏の壁紙が剥がれてしまっていました。当時の壁紙は廃番になっていたため、部屋全体の壁紙を替えました。費用は約8万円でした。
おすすめコメント
不動産情報サイトに載せる「おすすめコメント」は仲介業者では分からないんですよね。新築時に扱っていたといっても委託している会社も多いし、昔の話なので記憶も記録も曖昧なんです。少しでも購入検討者に興味を持ってもらうキッカケとなるように情報サイトに「おすすめコメント」を載せてもらうようにした方がいいと思います。新築で購入した当時のチラシがあれば、参考になりますよね。
駐車場
駐車場を契約している方は、その駐車場の権利は購入者に引き継ぎできるのか確認しておきましょう。自分の場合はこの確認を怠っていた（全く意識していなかった）ため、売り出し中に駐車場の権利を管理規約のもと返上することになり、その後から売却に至るまでに苦労しました。自分が所有していたマンションは、市内からちょっと離れており、駅から徒歩10分以上あったため購入希望の方は駐車場は必須条件となっていました。都内や市内の交通に便利な立地にあるマンションの場合は、逆に駐車場が余ってしまっているところもあるようですので、権利を渡すことができる駐車場の有無は大切です。
一般的に管理規約には、駐車場の権利は、居住している方が優先されるようになっており、区分所有者でも居住していなければ駐車場の権利を保有し続けることが難しくなっています。規約の駐車場の権利を持つことができるのは、「区分所有者」になっているのか「居住者」になっているのかも気をつけなくてはいけません。
また、区分所有者が駐車場の権利を2つ持つことができる場合でも、駐車場の権利を持っていない居住者から申請があると、駐車場の権利を2つ持っている居住者は、1から3ヶ月の間に、駐車場の権利を持っていない居住者に駐車場の権利1つを渡さないといけない規約になっていることが多ため、たとえ駐車場の権利が余っていて、親子でそれぞれ車を持ちたい方がいたとしてもマンション内の駐車場を借りようとしません。駐車場が余ると管理組合の収益に影響することになります。管理組合によっては、「駐車場の権利を2つ持っている場合、駐車場の権利を持っていない居住者から申請があった場合、その居住者に渡さないといけない」規約を変えて、駐車場の権利を2つ持っていても、駐車場の権利を持っていない居住者に渡さなくても良いように規約を変更している管理組合もあるとは思いますが、「売ろう」と考えている方には改悪になってしまいます。自分が住んでいたマンションがそうでした。当初は、売却することは考えていなかったため、規約の変更に賛成しましたが、それが自身を苦しめる結果になってしまいました。
自分の場合は近くに駐車場を借りて、購入者にそこの駐車場の権利を引き継ぐようにしました。これは本当に大変でした。
売り出し中の悩み
売却に出し始めて、内覧希望者があっても購入に至らないと「本当に売れるのか」と不安になっていきます。
マンションが売れない
マンションが売れない場合、対策として以下の2つに分かれると思います。
- 仲介業者を変える
- 価格を下げる
仲介業者を変えることでマンションが売れたという事例もあるようですが、その仲介業者の集客力の差が効いたのだと思います。仲介業者としては、「なるべく自社を通じて売りたい」と考えているので、そのため売却までに時間がかかってしまいます。あなたの契約した仲介業者が他の仲介業者へも紹介をする会社であれば仲介業者を変えても大きな変化はないと思います。そのマンションと全く関係の無い仲介業者と契約した場合、内覧者からマンションに関する質問があった時の返答に時間がかかってしまう場合もあります。
自分が契約した仲介業者は、オープンハウスを積極的にしてくれました。駐車場の権利が無くなった時も近くの駐車場を探してくれました。「売れない」という理由で、状況を一新するために仲介業者を変えることはしない方がいいと思います。自分のマンションに対して、きちんと対応してくれているのかを見極める必要があります。
某不動産会社のブログに「売れないマンションはない」という記事がありました。つまり、「売れないマンション」＝「価格と価値が見合っていないと判断されている」ということです。周辺マンションで過去に安く売却されているような記録があると、その金額に引っ張られてしまう傾向あると思います。同じマンション内での売却の記録も同じです。
売りに出したの時期のせい？
マンションの購買意欲が高まる時期を外して売りに出していると、売れにくいのかもしれませんが、データをみても年間を通じて成約件数に大きな差はありません。
＜売買意欲動向や成約相場についての記事はこちら＞
中古マンションを売りたいならデータ分析するべき。売買意欲動向や成約相場を知る方法
購買意欲が高まる時期も大切だとは思いますが、「マンションを売りたい」のであれば相場に合わせるのがいいと思います。
所有しているマンションが売れた
所有しているマンションは5月に売りに出しました。売り出し価格は、仲介業者が持ってきた第三者評価会社の査定+100万円です。+100万円にした理由は、買付申し込みの際に値引き交渉が入ると助言があったからです。実際に買付申し込みがあったのは翌年の1月でした。約9ヶ月かかっています。1月から3月はマンションの購買意欲が高まり成約件数が増える時期ですので、この時に価格を大幅に見直しました。見直す時に参考にしたのは、過去の周辺マンションの成約時の㎡単価でした。個人的に売れてほしい価格よりは下がりましたが、「売りたい」気持ちが優先したので、過去の成約㎡単価に合わせました。
その御蔭か1月の引き合いは大きく伸び、無事に買付申し込みがあり、順調にいけば来月引き渡しになります。「売りたい価格」で売れなかったのは残念です。売り出し中に仲介業者を通じて、内覧者のお財布事情を訊いてもらいました。購入を考えている方は、「購入予算」＝「マンション価格」+「リフォーム費用」+「諸費用」で考えている方が多く、「マンションの付加価値」を見てもらえている方はいませんでした。
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